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Votre patrimoine : Quelles tendances pour y voir plus clair ?

Garder le Cap ou Quelles stratégies alternatives ?

Reporting des visioconférences avec les analystes de nos partenaires et fournisseurs I Revue de presse et revue des publications


SOMMAIRE


– Analyse des fondamentaux
– Approches PPPC
– Tendances, critères et paramètres des analyses pour y voir plus clair

  • Immobilier
    • Immobilier : actifs détenus en direct
      • L’Immobilier résidentiel locatif en nu (hors SCPI)
      • L’Immobilier résidentiel locatif meublé (hors SCPI)
    • Immobilier : actifs immobiliers détenus en SCPI ou OPCI
      L’Immobilier en allocations d’actifs SCPI ou OPCI en assurance vie
      – Quels sont les comportements de ces classes d’actifs
      – L’Immobilier d’entreprise et de bureaux
      – L’Immobilier résidentiel
      – L’Immobilier commercial
      – L’Immobilier touristique (hôtels, résidences de tourisme etc.)
      – L’Immobilier de santé en allocations d’actifs en OPC
  • Marchés cotés et Private Equity : OPC en allocations d’actifs

  • Conclusion

    Sources et Renvois
    (1) L’intervention des banques centrales
    (2) BCE / Eurosystème
    (3) Coordonnées Service Clients PPPC
    (4) Scpi ou Opci I Véhicules I sous-jacents
    (5) La tendance des analyses
    (6) Continuité de nos missions

Il ressort des échanges :

Analyse des fondamentaux

Interventions massives des banques centrales, FED aux USA, et BCE en Europe, renforcées par les banques centrales nationales (1)

Les plans de relance de la FED et de l’Eurosytème, regroupant la BCE et les Banques Centrales Nationales, se situent aujourd’hui respectivement à plus de 2 300Md€ et 3 000Md€, et sont à des niveaux d’interventions cohérents (1) à ceux observés ces dernières années sur le soutien de l’économie et des systèmes monétaires.
Les acteurs économiques institutionnels privés et publics anticipent la reprise de l’économie avec des outils de politiques économiques, monétaires et financières, beaucoup développés ces dernières années, qui ont démontré leur efficacité.

Le déploiement de ces outils est soutenu par la réorganisation structurelle des acteurs macro-économiques privés et publics au niveau européen et international (BCE/Eurosystème, CSF, ESMA, notamment (2)), et aussi au niveau des États (Banque de France, AMF, ACPR notamment pour la France (2)).
Cette structuration institutionnelle opérée depuis 1989, puis surtout après la crise de 2008, participe aux conditions de stabilité financière et autorise des marges de manœuvres aux acteurs économiques sans équivalents dans l’histoire des crises, tant sur le plan de puissance quantitative, que de la coordination et de la coopération européenne et internationale, ou encore de l’expérience de leurs mises en œuvre. Dans ce contexte, le pilotage de la reprise économique bénéficie de perspectives très résilientes pour le rétablissement et le renforcement de fondamentaux économiques sains.
Ces éléments d’analyse, et ceux développés ci-dessous, ne préjugent pas des délais pour surmonter la crise, ni des délais pour une reprise économique et le rétablissement d’une situation d’équilibre permettant un contexte de croissance et de baisse du taux de chômage qui devrait atteindre 12% dans les prochaines semaines, puis se maintenir au-dessus des 10% jusqu’en 2024 (étude IFRAP).
Aussi, si les fondamentaux économiques présentent des caractères résilients, les conséquences sur les acteurs économiques et la consommation sont à nuancer. De même, l’exposition de chaque classe d’actifs patrimoniaux est à analyser de façon précise. Mais la pertinence des approches stratégiques, des solutions patrimoniales, la discipline d’allocation d’actifs et les outils de projections et de pilotage des projets patrimoniaux, sont déterminants pour évaluer les conséquences pour chaque investisseur. L’incidence pour l’investisseur pourra être marginale ou quasi inexistante, ou plus impactante, selon les approches et les outils d’évaluation qui ont prévalu lors de la sélection et de la mise en œuvre des projets patrimoniaux, comme nous le verrons ci-dessous.

Approches PPPC

Les ajustements des approches patrimoniales conservatrices développées par PPPC se feront probablement à la marge, dans les mois qui viennent. 

Notre position est motivée par les critères suivants :

L’approche PPPC prévoit la mise en œuvre d’arbitrages ou de nouveaux projets en respectant les éléments de l’audit réalisé auprès de nos clients. Les marges de manœuvres conservées pour nos clients, dans l’hypothèse de situations tendues (trou d’air professionnel ou personnel, ou crise telle que la période actuelle) anticipent les capacités d’amortissements financiers nécessaires dans ces contextes;

Le pilotage d’actions et l’accompagnement fondé sur l’atteinte d’objectifs de vie de nos clients, à moyens et longs termes, permettent d’éviter cinq écueils :

          • des supports ou véhicules mis en œuvre sans cohérence avec des objectifs qui n’auraient pas été identifiés,
          • l’inadéquation entre une solution patrimoniale et ses interactions potentielles contre-productives avec les autres éléments de patrimoine,
          • des engagements à la limite des capacités de trésorerie réelle,
          • une mobilisation des ressources (capacité d’épargne, de liquidités, capacité de financement) disproportionnée qui limite les marges de manœuvres,
          • les miroirs déformants de l’instantanéité des informations qui peuvent amener à prendre des décisions non pertinentes à terme, sans les nécessaires mises en perspectives des objectifs.

– les approches PPPC, en partenariat avec nos fournisseurs, utilisent des outils puissants qui permettent d’évaluer l’adéquation entre objectifs et solutions mises en œuvre :

          • des effets leviers qui lissent la mobilisation des ressources à mettre en œuvre et démultiplient et diversifient les capacités de mobilisation de ressources,
          • une diversité de supports et de solutions pour répondre à des objectifs multiples et spécifiques, et des contraintes identifiées,
          • des outils numériques puissants pour modéliser les solutions 
            et donner de la visibilité chiffrées
          • des rapports synthétiques et des tableaux de bord permettant de formaliser les solutions et les modèles de projets (croissance, revenus, retraite, projets spécifiques etc.)

– Nous avions, par ailleurs, reporté à juin 2020, tous les nouveaux projets d’allocations d’actifs financiers, et les arbitrages à envisager. Ce report d’intervention n’était pas, bien sûr, en relation avec une anticipation de la pandémie, comme Bill Gates en 2015. La raison de cette temporisation était les nécessaires échanges et analyses à organiser avec nos partenaires et fournisseurs, notamment pour dégager de la visibilité après une progression record des marchés et des performances des véhicules OPC en 2019.
La “Cartographie 2019 des marchés et des risques”, publiée par l’AMF mentionnait notamment la valorisation élevée des actifs financiers et des “facteurs de déclenchement d’une possible correction” et “l’anticipation de resserrement de la politique monétaire”.

La réalisation des projets en cours ou envisagés pour les mois qui viennent ne sont donc pas remis en cause, puisqu’ils avaient déjà intégrés les corrections potentielles à anticiper. Les nouvelles données de la crise sanitaire quant à l’ampleur de la correction et la durée de la reprise nécessitent cependant d’évaluer les ajustements à apporter. Plus de 65% des projets envisagés sont en cours de réalisation, tant avec nos clients, que pour les projets de nos fournisseurs.
(Cf. Cartographie 2019 des marchés et des risques”, de l’AMF)

Tendances, critères et paramètres des analyses pour y voir plus clair

Synthèse des publications de données et d’analyses de nos partenaires experts, ainsi que des visioconférences auxquelles nous avons participé.

  • Immobilier

L’immobilier sera impacté de façon très nuancé selon les classes d’actifs.

Nous ne sommes pas positionnés sur les classes d’actifs les plus exposées à la situation de crise sanitaire (commerces, hôtellerie tourisme), nos approches se sont révélées à la fois résilientes et en adéquation avec les mises en adéquation des allocations d’actifs. Notre position sur les classes d’actifs les plus exposées est très nuancée puisque nous estimons que ces projets s’adressent à des professionnels ou à des approches entrepreneuriales sur lesquelles nous n’intervenons qu’en qualité de consultants auprès des professionnels. Toutefois nous donnerons les éléments d’analyse qui nous ont été communiqués sur les classes d’actifs qui sont impactées.

Les actifs immobiliers détenus en direct sont l’objet de la première partie de ce reporting, qui est distinct des actifs immobiliers détenus en SCPI ou OCPI, traités en approches d’allocations d’actifs en seconde partie de ce reporting.

Pour les autres classes d’actifs (résidentiel, bureaux, santé, logistiques etc.), la synthèse des informations recueillies peut être la suivante :

    • Immobilier : actifs détenus en direct

      • L’Immobilier résidentiel locatif en nu (hors SCPI)

Cette classe d’actifs est particulièrement résiliente, et ce, de façon historique. Le second besoin des utilisateurs, qui est de se loger, se situe juste après celui de “se nourrir”, ce marché de l’Immobilier résidentiel locatif en nu est donc, sur le principe, en croissance organique et d’usages, alors que les locations meublées répondent essentiellement à une croissance tendancielle d’usages.

Toutefois, les comportements de ces actifs seront très différents selon la pertinence de l’offre en termes d’adéquation entre le positionnement géographique et la clientèle locative cible.

L’analyse du positionnement géographique peut s’organiser, en France, selon les critères retenus suivants :

        1. Paris et région parisienne (> 10M d’habitants)
        2. Villes et agglomérations de plus de 400 000 habitants (Bordeaux, Toulouse, Marseille, Aix-En-Provence, Avignon, Toulon, Nice, Lyon, Lille, Strasbourg, Nantes etc.)
        3. Villes situées dans des secteurs influencés par des villes ou agglomérations de plus de 400 000 habitants
        4. Les secteurs spécifiques présentant des centres d’intérêts multiples comme le Pays Basque (agroalimentaire, industrie, tourisme etc.)
        5. Les villes et secteurs en sur-offre ou avec des centres d’intérêts limités (que nous ne citerons pas ici pour ménager les susceptibilités)

Les outils PPPC que nous mettons à la disposition de nos clients (tableaux de bord et ratios de performances – KPI) associés aux données de marchés, démontrent les nuances à apporter pour chacun de ces segments, ainsi qu’à la sélection d’un actif au regard de ses valeurs ajoutées intrinsèques (proximité des centres d’intérêts économiques, culturels ou encore les qualités de prestations offertes aux utilisateurs etc. – Cf. ci-dessous).

L’analyse macroéconomique de ces segments comporte ses limites puisque chacun de ces segments est constitué de sous-segments représentant les micromarchés qui caractérisent l’immobilier résidentiel.

Les clients PPPC ne seront pas impactés par les segments les plus sujets à interrogations (notamment le segment 5 ci-dessus), sur lesquels ils ne sont pas positionnés.

Pour les autres segments, sont à distinguer principalement :

      • les différents marchés de la clientèle locative cible (étudiante, familiale, de séjours professionnels, d’entreprises etc.)
      • la qualité intrinsèque de l’actif et des prestations offertes (qualité de construction, prestations environnementales, conciergerie etc.)
      • la signature du gestionnaire
      • les valeurs ajoutées de la situation géographique (accès, transport en commun et perspectives de développement d’infrastructures pour la mobilité douce, centres d’intérêts économiques, culturels, environnementaux),
      • l’adéquation de ces valeurs ajoutées à la clientèle locative cible et à la future clientèle des acquéreurs, pour anticiper les conditions de cession et de liquidité de l’actif,
      • la sélection du locataire

Au passage, mentionnons que ces critères sont donc plus complets que l’adage populaire selon lequel seul “l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement” constitue le seul critère pertinent… 

A ces notions de pertinence de l’adéquation de l’actif au marché (clientèle locative cible), les modalités d’acquisition du projet (avec ou sans entité juridique) et notamment les modalités de financement, constituent des facteurs de souplesse de gestion et de capacités de marges de manœuvres de pilotage du projet en situation de crise.

en savoir plus >

Comment une approche patrimoniale structurée permet d’anticiper les périodes de crises

Pour une stratégie patrimoniale réussie, il est primordial de respecter plusieurs étapes.​ La première est de définir précisément vos objectifs. ​Cette phase essentielle vous ​permettra de mettre toutes les chances de votre côté pour​ assurer la réussite de vos projets.

L’impact sera donc marginal pour les clients PPPC, notamment au regard du cahier des charges du financement et des marges de manœuvres anticipées, particulièrement en termes de minimisation de la mobilisation des ressources des clients et des optimisations procurées par les effets leviers.

Notre attention continuera donc à être spécifiquement portée sur le respect de l’ensemble de ces critères pour les futurs projets.

Une vigilance particulière est à observer en cette période sur :

        • la qualité de la signature du gestionnaire
        • la sélection du locataire
        • la signature du promoteur, pour l’immobilier résidentiel neuf et des prestataires pour l’immobilier résidentiel nécessitant des travaux.

Si les fondamentaux économiques sont en situation de résilience au niveau macroéconomique, la situation de la reprise économique sera plus nuancée pour les opérateurs immobiliers (promoteurs, gestionnaires) et pour les locataires. La signature d’intervenants de premiers plan est donc un facteur déterminant de sécurisation de la performance des projets.

Les nuances à apporter :

      • nos partenaires promoteurs et fournisseurs (dans le Top 15 des opérateurs dans leurs domaines) abordent par ailleurs la période avec le pragmatisme raisonné de leur expertise professionnelle et de leur expérience. Nos partenaires sont ainsi en capacité de :
          • s’adapter pour le maintien de l’activité en coopération/coordination avec PPPC ;
          • maitriser les retards de livraisons pour les constructions en cours (l’un de nos partenaires promoteurs vient de livrer en février avec 6 mois d’avance sur la date de livraison prévue…) ;
          • anticiper l’évolution des usages et adapter leurs offres : si la consommation de logements locatifs a déjà beaucoup évolué ces dernières années, les nouveaux usages liés au développement du télétravail, notamment, peuvent concourir à envisager des évolutions de la demande en termes de surface et/ou de plans d’aménagement des logements avec des espaces dédiés au télétravail (Cf. ci-dessous), quel que soit la typologie du bien (du T1 au T5 et plus). Les nouveaux usages des logements confirment aussi les tendances des exigences qualitatives des logements. Ces tendances se sont accélérées ces dernières années. Ces aspects ayant été anticipés dans les sélections PPPC, nos clients ne seront donc pas impactés.
        • La rigueur de la sélection des locataires

Au regard des faibles cotisations d’assurances loyers impayés (de 2% à 2,5% du quittancement), des taux de remplissage, des délais de mise en location (< 30 jours) et de la faible sinistralité en matière de loyers impayés, les gestionnaires présentant une signature de haut niveau, démontrent la rigueur de leur sélection des locataires.

Cette sélection des locataires se dégrade toutefois pour les logement anciens, notamment, dont :

   – les performances énergétiques et le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont faibles ;
   – les prestations qualitatives, de confort et de standing de construction ne sont pas aux normes des exigences des clientèles locatives

Les clients PPPC ne sont pas concernés par ces aspects de vigilances au regard de la qualité de signature de nos partenaires et de nos fournisseurs de supports d’investissement.

          • les mises en location des programmes livrés auront subi des retards potentiels de 1 à 3 mois, qui n’ont eu, à notre connaissance, que très peu d’impact pour nos clients, notamment au regard des solutions de financements qui autorisent des marges de manœuvres et des banques ayant accepté de prolonger les périodes de différés de remboursements (3)
        • L’Immobilier résidentiel locatif meublé (hors SCPI)

    Les projets immobiliers résidentiels locatifs meublés sont traités par PPPC en projets spécifiques et en consulting. Nos clients n’ont pas eu d’impact à nous signaler au regard des capacités de marges de manœuvres anticipées pour ces projets considérés comme entrepreneuriaux, notamment pour les séjours de courtes durées (quelques jours à quelques semaines).

    Les marchés de la location meublée sont en effet très spécifiques et ne sont pas matures. Les approches à considérer sont plus entrepreneuriales et professionnelles que patrimoniales, notamment en termes de revenus et d’exploitation pour les locations saisonnières ou les courts séjours.
    Par ailleurs, ces marchés sont confrontés à la puissance marketing des groupes de gestion d’hôtels et de résidences de tourismes, ainsi qu’à une règlementation toujours plus contraignante et restrictive. Les études préliminaires et les études de marchés ne sont donc pas à négliger avant d’envisager la location meublée.

    Concernant la transformation d’un logement en location nue, en logement en location meublée, si l’approche est crédible et semble plus simple, avec des potentiels de performance plus élevés, les interactions avec les autres éléments du patrimoine nécessitent des projections pour disposer d’une visibilité suffisante sur le gain potentiel supplémentaire réel estimé, avant de se lancer. Les surcoûts potentiels de la location meublée (frais de gestion, turn over, entretien, renouvellement du mobilier, comptabilité etc.) peuvent représenter des montants qui annulent la valorisation locative potentielle supplémentaire par l’ameublement de l’actif et le bail meublé.

    Si PPPC est en capacité de vous accompagner, tant pour les projections financières que pour les modalités de financement, l’intervention d’un comptable et d’un fiscaliste (ou d’un avocat spécialisé) est à prendre en compte dans le budget de l’étude préliminaire. La délégation de la location à une agence qui dispose d’un service dédié à la location meublée est également à considérer.
    Nous avons constaté beaucoup de déceptions, pour le moins, à postériori, de tentatives de mise en œuvre de biens en locations meublées, pour lesquelles tous les paramètres n’avaient pas été anticipés, notamment pour les charges sociales induites, dans certains cas, avec des frais supplémentaires engendrés par la location meublée saisonnière.

      • Immobilier : actifs immobiliers détenus en SCPI ou OPCI

        • L’Immobilier en allocations d’actifs SCPI ou OPCI (4) en assurance vie

    Les classes d’actifs considérées :

    – L’Immobilier de bureaux
    – L’Immobilier résidentiel
    – L’Immobilier logistique
    – L’Immobilier commercial
    – L’Immobilier touristique (hôtels, résidences de tourisme etc.)
    – L’immobilier de Santé

    Les biens de ces classes d’actifs sont généralement accessibles aux institutionnels (banques, assurances, sociétés de gestion etc.) pour les conserver en actifs propres au bilan ou les décliner en SCPI ou OPCI (4) accessibles aux investisseurs privés.

    Comment se comportent ces classes d’actifs dans un contexte d’allocations d’actifs et dans cette période ?

    En préambule, la sélection d’actifs immobiliers opérée par les promoteurs de Scpi ou d’Opci répond à plusieurs types de stratégies dans le cadre de mandats, de statuts et d’une société de gestion agréés par l’AMF, assisté d’un Conseil de Surveillance, avec un encadrement règlementaire strict du Code Monétaire et Financier (CMF). Ces stratégies, réalisées par les gestionnaires des Scpi ou d’Opci s’identifient selon des dénominations telles que :

          • stratégies thématiques
          • stratégies de classes d’actifs
          • stratégies de diversifications géographiques
          • stratégies de croissance technologiques
          • etc.

    Ces stratégies répondent à des approches de solutions patrimoniales telles que :

          • la préservation du capital par une garantie en capital (les fonds euros),
          • la dynamisation de la performance (rentabilité) patrimoniales,
          • la croissance patrimoniale,
          • la perception de revenus réguliers à moyen ou long termes,
          • etc.

    Ces solutions patrimoniales répondent à des objectifs spécifiques identifiés lors des audits patrimoniaux de nos clients, tels que :

          • un objectif de capitalisation à échéance de n années pour financer un projet (par exemple : l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, un projet de vie, ou un projet professionnel entrepreneurial etc.),
          • un objectif de revenus réguliers à échéance de n années (financement des études d’un enfant, complément retraite, revenus complémentaires pour anticiper une baisse de revenu professionnel volontaire ou subie etc.),
          • un objectif de croissance patrimoniale à échéance de n années pour constituer des revenus complémentaires ou un capital en vue de réaliser un projet de vie
          • etc.

    A ces objectifs, peuvent s’adjoindre des objectifs concomitants ou secondaires : transmission, protection du foyer, optimisation fiscale etc..

    Dès lors que les objectifs de nos clients sont identifiés et priorisés, les allocations d’actifs vont consister à affecter des supports (OPC, SCPI ou OPCI etc.), en cohérence avec ces objectifs et en adéquation avec un certain nombre de ratios clés d’évaluation de pertinence et de performance.

    En savoir plus sur les ratios clés de performance/pertinence >

    Les éléments du cycle de vie de votre projet patrimonial, notamment, son échéance, ses ratios intrinsèques de performance et la mesure des interactions avec vos autres éléments patrimoniaux (actifs immobiliers et financiers, situation maritale et professionnelle, etc.) sont à considérer avant de sélectionner un actif. Un comparatif avec d’autres projets homogènes de même classes d’actifs ou, au contraire, d’autres projets alternatifs seront utiles pour affiner vos choix.

    Les outils de reporting (rapports, tableaux de bord) que nous vous fournissons, et les diagnostics d’allocation réalisés avec les back-middle office de nos partenaires fournisseurs, et des gestionnaires de SCPI et OPCI, vont alors permettre de déployer une approche de sélection des supports qui sont en adéquation avec vos objectifs et les informations patrimoniales de votre audit y afférents.

    Ce préambule est utile dans la mesure où les SCPI ou OCPI dont il est question ici, s’inscrivent dans des stratégies long termes, à plus de 8 à 10 ans, voir au-delà. L’analyse consistant à déterminer la pertinence de “garder le cap”, ou d’arbitrer, est très liée au cycle de vie du projet de l’investisseur, selon, par exemple, l’échéance à laquelle l’investisseur envisage la perception d’un revenu complémentaire, ou encore la réalisation de ses actifs en vue d’un projet.

        • Quels sont les comportements de ces classes d’actifs (en SCPI et OPCI)(4) dans un contexte d’allocation d’actifs et dans cette période ?

    La tendance des analyses de cette période de crise sanitaire (5)

    Les éléments d’analyse à prendre en considération pour chaque classe d’actifs :

    le recouvrement des loyers et la qualité de signature des locataires
    – la valorisation des actifs
    – la localisation (pour les bureaux le QCA, la première couronne parisienne et les places de premier plan)
    – les usages
    – la qualité de signature de la société de gestion de la SCPI et de l’OPCI

    Cet article plus complet et spécifique aux SCPI pourra vous aider à mieux connaitre les critères de sélection des SCPI dans une stratégie patrimoniale :

    <SCPI, une offre patrimoniale diversifiée>

        • L’Immobilier d’entreprise et de bureaux en allocations d’actifs en SCPI ou OCPI

    L’immobilier de bureaux est sur une tendance de résilience à la crise pour 2020, pour les actifs loués à des locataires bénéficiant d’une signature de premier plan. Le recouvrement des loyers est géré au cas par cas avec les locataires. Les sociétés de gestion partenaires envisagent une distribution de revenu proche de l’objectif. Des marges de manœuvre existent, si nécessaire, en termes d’utilisation des réserves le cas échéant.

    En termes de valorisations, les parts de SCPI ou OCPI n’étant pas cotées en temps réel, celles-ci seront soumises aux prochaines évaluations des actifs. Les bulletins trimestriels seront adressés directement aux clients. Les prochaines évaluations des actifs ne devraient pas être impactées de façon significative du fait de la situation de tension de l’offre sur les marchés de bureaux et de la bonne tenue des fondamentaux, pour les localisations de premier plan (QCA, première couronne parisienne). Le repricing potentiel (baisse de prix des transactions) est probable dans les mois à venir et pourrait se situer entre 5% et 8%. Le repricing par la prime de liquidité, dans l’hypothèse d’une baisse des volumes de transactions est estimé peu probable. Ce repricing pour les nouvelles acquisitions, dont 50% sont déjà intervenues pendant la période de confinement, pour certaines SCPI, pourrait mécaniquement aboutir à une valorisation du taux de valeurs locatives (sous réserve d’observer les points de vigilances ci-dessus, à savoir : la qualité de signature des locataires et la localisation de premier rang des actifs).

    Les sociétés de gestion se sont toutefois mobilisées pour accompagner leurs clients locataires et des propositions de passage de baux en terme à échoir, en baux à terme échu ont été négociées. Les objectifs de distribution des revenus sont maintenus pour les SCPI.

    Les évaluations de tolérance au risque de fluctuations de valorisation et/ou de fluctuations de revenu, et l’évaluation de la culture patrimoniale et financière que nous réalisons auprès de nos clients, sont déterminantes pour passer ces périodes avec le plus de distance et de sérénité possible.

    Concernant les clients PPPC, ils ne sont pas impactés sur cette classe d’actifs, notamment au regard de la signature de premier plan et de l’expertise métiers de nos partenaires. Les approches PPPC réalisées en matière d’audit et de sélection de classe d’actifs en adéquation avec les cycle de vie des projets patrimoniaux des clients et leurs objectifs, permettant des marges de manœuvres. Les capacités d’amortissement des fluctuations, par un financement pertinent notamment, contribuent à anticiper ces périodes, sans subir de contraintes financières, d’arbitrages ou de changements de cap.

    En savoir plus pour anticiper les contraintes d’arbitrages subis >

    Une attention particulière est cependant portée aux usages de l’immobilier d’entreprise, notamment en matière de développement du télétravail, pour les futures allocations et les projets d’arbitrages éventuels. L’évaluation des hypothèses de la reprise économique est bien sûr très liée aux décisions de gestion de la situation sanitaire par les gouvernements, et les institutionnels et les acteurs économiques publics et privés. Si le recours  au télétravail est ainsi passé de 25 % à 29 % entre 2017 et 2019 (source Ifop), “en 2017, le télétravail intense (trois jours ou plus par semaine) concerne 1 % des salariés” (source Insee). Cette tendance n’est cependant pas à sous-estimer, particulièrement dans un contexte de crise sanitaire. La tendance de l’optimisation des surfaces de bureau, et du ratio M2 par poste devrait s’accentuer. La signature de grands acteurs, locataires et gestionnaires, en capacité de s’adapter et se digitaliser, revêt donc toute son importance dans une sélection de SCPI.  Les sociétés d’espaces de coworking devraient cependant revoir leur modèle.

    La filière logistique est marginale dans les décisions d’allocations d’actifs de nos partenaires. Les clients PPPC ne sont pas impactés sur cette classe d’actifs.

    Les points de vigilance concernent donc les futures allocations et les projets d’arbitrages éventuels qui nous seraient demandés.

    Pour l’immobilier logistique, les points de vigilance portent essentiellement sur les actifs sont des locataires TPE, artisans, PME et ETI en raison du manque de visibilité sur leur capacité de résilience dans un contexte de reprise économique. La capacité de rebond de ces catégories de clientèles locatives est fonction des interventions décisives et des dispositifs des acteurs institutionnels européens et nationaux évoqués ci-dessus (BCE, Banques centrales Nationales, gouvernements, banques, assurances notamment). Les centres logistiques et entrepôts dédiés aux artisans, commerçants, TPE et PME des Zones d’Activités, particulièrement en province, sont spécifiquement exposés.

    Là encore, les clients PPPC ne sont pas impactés sur cette classe d’actifs sur lesquels nos clients ne sont pas positionnés.

    Pour les OCPI, qui peuvent comporter jusqu’à 40% d’actifs financiers(4) (actions, obligations, Sicav, FCP, autres fonds), les points de vigilance complémentaires à observer, au-delà de ce qui précède, seront la proportion d’actifs financiers au regard de la totalité des actifs et les aspects de marchés abordés ci-après.

    Là encore, les clients PPPC ne sont pas impactés sur cette classe d’actifs, et les points de vigilance à cibler concernent les futures allocations et les projets d’arbitrages éventuels qui nous seraient demandés.

        • L’Immobilier résidentiel en allocations d’actifs en SCPI ou OCPI

    Le comportement de l’Immobilier résidentiel en allocations d’actifs en SCPI ou OCPI, est très similaire à la classe d’actifs immobiliers résidentiels locatifs en nu acquis en direct (hors SCPI) décrit ci-dessus, sous réserve de l’adéquation de l’actif avec les clientèles locatives cibles, sur des marchés en offres tendues. Les gestionnaires de FCP portent bien sûr une attention particulière à l’adéquation de la clientèle locative cible, au positionnement géographique des actifs, tel que décrit ci-dessus, à savoir, essentiellement :

       – Paris et région parisienne (> 10M d’habitants) ;

     – Villes et agglomérations de plus de 400 000 habitants (Bordeaux, Toulouse, Marseille, Aix-En-Provence, Avignon, Toulon, Nice, Lyon, Lille, Strasbourg, Nantes etc.) ;

       – Villes situées dans des secteurs influencés par des villes ou agglomérations de plus de 400 000 habitants.

    Pour l’adéquation de la clientèle locative cible, au positionnement géographique des actifs, sont à distinguer principalement :

     – les différents marchés de la clientèle locative cible (étudiante, familiale, de séjours professionnels, d’entreprises etc.)
     – la qualité intrinsèque de l’actif et des prestations offertes (qualité de construction, prestations environnementales, conciergerie etc.)
     – les valeurs ajoutées de la situation géographique (accès, transports en commun, centres d’intérêts économiques, culturels, environnementaux,
     – l’adéquation de ces valeurs ajoutées à la clientèle locative cible
     – la sélection du locataire

    Les équipes opérationnels des SCPI de nos partenaires, bénéficient d’expertises métiers et d’une expérience à fortes valeurs ajoutées pour sélectionner des actifs généralement accessibles aux institutionnels privés (banques, assurances, foncières) ou aux professionnels (foncières privées).

    Comme pour la détention directe d’actifs immobiliers résidentiels locatifs en nu (hors SCPI), les paramètres de résilience sont très solides et ces actifs ne sont pas impactés par la situation sanitaire sur le plan de la distribution des revenus ou leurs valorisations.

    Les sociétés de gestion partenaires envisagent donc une distribution de revenu à l’objectif. Les marges de manœuvre, en termes d’utilisation des réserves le cas échéant, peuvent s’envisager pour amortir une exposition à une situation économique dégradée pour certains locataires. Cette approche reste cependant peu probable au regard de la mutualisation des revenus des SCPI ou OCPI, notamment pour les sélections réalisées pour les clients PPPC.

    En termes de valorisations, les parts de SCPI ou OCPI n’étant pas cotées en temps réel, celles-ci seront soumises aux prochaines évaluations des actifs. Les bulletins trimestriels seront adressés directement aux clients. Les prochaines évaluations des actifs ne devraient pas être impactées de façon significative du fait de la situation de tension de l’offre sur les marchés de l’Immobilier résidentiel qualitatif et intermédiaire, et de la bonne tenue des fondamentaux, pour les localisations de premier plan. Contrairement à 2007-2008, il n’a pas été constaté de bulle spéculative et la BCE a restreint les conditions d’accès au financement bancaire.

    2020 s’annonçait déjà tendu en termes d’offres d’immobilier résidentiel neuf, les tendances d’un marché à fortes perspectives de valorisation des biens résidentiels devraient se maintenir.

    Là encore, concernant les clients PPPC, ils ne sont pas impactés sur cette classe d’actifs, notamment au regard de la signature de premier plan et des expertises métiers de nos partenaires gestionnaires et promoteurs de SCPI. Les approches PPPC réalisées en matière d’audit et de sélections de classes d’actifs sont en adéquation avec les cycles de vie des projets patrimoniaux des clients et leurs objectifs. Cette approche renforce les marges de manœuvres et les capacités de résilience aux fluctuations, pour contribuer à anticiper ces périodes, sans subir de contraintes financières, d’arbitrages ou de changements de cap.

    Les SCPI dites “fiscales”, qui concernent ces actifs, peuvent contribuer à anticiper et à démultiplier la souplesse et les capacités de l’amortissement des fluctuations potentielles.

        • L’Immobilier commercial en allocations d’actifs en OPC

    Les clients PPPC ne sont pas impactés sur cette classe d’actifs sur lesquels nos clients ne sont pas positionnés, malgré de fortes sollicitations récurrentes de fournisseurs de ce types d’actifs.

    L’immobilier commercial est actuellement très impacté par la situation sanitaire et l’arrêt inédit de l’économie.

    Aux points de vigilance habituels à porter sur ces classes d’actifs (signature du gestionnaire, signature du locataire, localisation de premier plan etc.) les locataires commerçants, artisans ou PME sont confrontés à la fois à un manque de visibilité sur leur capacité de résilience dans un contexte de reprise économique en contraintes de situation sanitaire, et de paramètres incertains à la fois en termes d’usage des consommateurs, et en termes de fondamentaux des modèles (rue commerçantes en centre-ville, rues piétonnes, galeries marchandes, points de ventes excentrés etc.). La capacité de rebond de ces catégories de clientèles locatives est très liée aux interventions et aux dispositifs des acteurs institutionnels européens et nationaux évoqués ci-dessus (BCE, Banques centrales Nationales, gouvernements, banques, assurances notamment) dont les engagements quantitatifs et les capacités d’accompagnement seront décisifs.

    Les dispositifs institutionnels publics auront aussi à anticiper la façon dont la crise sanitaire et économique va changer à la fois les consommateurs en termes d’usages de l’immobilier commercial, et également en termes de consommation, notamment pour les commerçants.

    Les demandes de nos clients pour un positionnement potentiel sur ces classes d’actifs ne sont pas prévues d’être étudiées par PPPC avant fin 2020 ou début 2021, en hypothèse optimiste, au regard du manque de visibilité, sous toutes réserves d’opportunités, le cas échéant.

        • L’Immobilier touristique (hôtels, résidences de tourisme etc.)  en allocations d’actifs en OPC

    Cette classe d’actifs s’adresse à des institutionnels ou des investisseurs professionnels, particulièrement en acquisition directe.

    PPPC n’intervient qu’en missions de consulting auprès des professionnels de l’immobilier touristique (hôtels, résidences de tourisme etc.).

    Nos clients investisseurs ne sont pas concernés par cette classe d’actifs dont le marché des gestionnaires n’est pas mature et la protection des investisseurs minimale ou inexistante en investissement direct.

    L’actif immobilier des activités touristiques ne représente, par ailleurs, qu’une part marginale des critères de valorisation qui reposent essentiellement sur un multiplicateur du résultat d’exploitation (RBE ou EBITDA), le modèle marketing de l’exploitation (chaine, marché de niche etc.), l’expertise, la fiabilité et l’expertise du gestionnaire, et la cohérence de la localisation géographique avec la clientèle cible, ce dernier critère entre toutefois dans les aspects marketing et du modèle. La valorisation de l’immobilier peut donc représenter jusqu’à moins de 20% de la valorisation de l’actif et au maximum jusqu’à 40%. Des marchés d’exception peuvent déroger à ces critères de valorisation, comme les Palaces parisiens ou les complexes mixtes (comme les hôtels intégrés à des parcs d’attraction). Sans modèle marketing différenciant, ni gestionnaire fiable, ni modèle marketing pertinent, la valorisation peut ne représenter que la valeur foncière diminuée des coûts de destruction de la construction (comme par exemple les hôtels low cost des aires d’autoroute, pour lesquels ces données sont intégrées au modèle). Le marché de l’Immobilier touristique regroupe, par ailleurs, de nombreux micro-marchés.

    Cette classe d’actifs se rapproche plus des comportements des actions voir du private equity  que des comportements de classes d’actifs immobiliers, dont ils sont en réalité très éloignés. La gamme des actifs est par ailleurs très large (du palace à la chaine low cost en passant par les B&B ou les complexes mixtes, les zones aéroportuaires etc.) et sont dans un environnement de fortes évolutions des usages (notamment le développement des locations meublées saisonnières par les particuliers ou des TPE et PME).

    Déjà très exposée et très spéculative en période de croissance, cette classe d’actifs est particulièrement sensible pour chaque période de crise, quelque soit la crise (financière, économique, tensions commerciales dans le contexte mondial, terrorisme), il est donc prévisible qu’en contexte de crise sanitaire cette classe d’actif soit très impactée.

    Dans le cadre de SCPI ou d’OCPI et d’allocations d’actifs, au regard de ce qui précède, cette classe d’actif peut se justifier dans le cadre de stratégies très entrepreneuriales et une tolérance très élevée au risque de fluctuation, et de perte de valeur.

    L’immobilier qui s’adresse au secteur touristique et/ou au secteur des affaires est toutefois un moteur ou un facteur de croissance pour d’autres secteurs économiques (culture, restauration, commerce international, transport) avec notamment de nombreux sous-traitants. C’est aussi un facteur de dynamisation des échanges internationaux. Si le secteur de l’hébergement touristique ne représente que 2,1% du PIB de la France (source Insee), il concourt à l’attractivité économique d’autres secteurs et aux infrastructures qui les accompagnent, notamment dans les secteurs aériens, ferroviaires, culturels, évènementiels, services etc.. La France occupe ainsi le troisième rang pour les recettes du tourisme international (35Md€). Avec un million d’emplois dans les secteurs de l’hébergement-restauration et une action induite sur l’emploi de nombreux autres secteurs. L’immobilier touristique ne peut donc être exclu des dispositifs de relance économique des gouvernements et des institutionnels publics et privés.

    Comme beaucoup de classes d’actifs spéculatifs, l’immobilier touristique dispose généralement de capacités de réactivité, d’adaptation et de rebond, en contrepartie de son exposition sensible aux crises et aux contextes nationaux et internationaux. Les freins à ces capacités de rebond, dans le contexte de la crise sanitaire, sont notamment, la durée de maintien de fermeture des frontières, l’impact d’une reprise économique coordonnée, et l’adéquation des interventions et des dispositifs des acteurs institutionnels européens et nationaux évoqués ci-dessus (BCE, Banques centrales Nationales, gouvernements, banques, assurances notamment) dont les engagements quantitatifs et les capacités d’accompagnement sont déterminants.

    Les demandes d’allocations des classes d’actifs du secteur touristique, qui seront soumises à PPPC, ne sont pas prévues d’être étudiées par PPPC avant fin 2020 ou début 2021, en hypothèse optimiste, au regard du manque de visibilité et des spécificités évoquée ci-dessus, à l’exception des opportunités d’exception qui pourraient intervenir.

    Comme précisé plus haut, nos clients investisseurs ne sont pas concernés par cette classe d’actifs sur laquelle ils ne sont pas positionnés.

        • L’Immobilier de santé en allocations d’actifs en OPC

    Comme pour l’immobilier dit touristique, cette classe d’actifs s’adresse à des institutionnels ou des investisseurs professionnels, particulièrement en acquisition directe.

    L’actif immobilier des activités de santé, comme l’immobilier dit touristique, ne représente qu’une part marginale des critères de valorisation, qui reposent aussi essentiellement sur un résultat d’exploitation, un modèle marketing, la fiabilité et l’expertise du gestionnaire, et les cohérences des localisations géographiques avec les clientèles cibles. A ces critères, s’ajoutent encore plus intensément les dimensions sociétales, les charges émotionnelles liées aux enjeux de la responsabilité de la santé et de la vie des occupants et des personnels, ou encore, les hauts niveaux de compétences nécessaires à la technicité médicale élevée demandés aux personnels et aux gestionnaires.

    Les modèles sont donc en phase de développement, et la maturité des marchés de l’immobilier de santé, notamment le marché des Ehpad, est complexe à évaluer au regard notamment des segments du marché qui s’évaluent par les degrés de dépendance des occupants, les niveaux de technicités au regard des types de pathologies, les évolutions de la recherche médicale.

    Dans le cadre d’allocations d’actifs au sein de SCPI ou d’OCPI, cette classe d’actifs ne peut se justifier seulement dans le cadre de stratégies dites entrepreneuriales.

    Toute décision d’allocation d’actifs, d’ailleurs, ne se réalise pas uniquement sur des critères chiffrés objectifs, la dimension sociétale et les convictions de chaque investisseurs sont toujours sous-jacentes.

    Les classes d’actifs positionnées dans les domaines de la recherche, et notamment dans les domaines de la santé, sont particulièrement sensibles à ces dimensions sociétales et éthiques. Cette analyse est cependant à nuancer à court et moyen termes au regard de l’impact sociétal de la crise sanitaire. L’immobilier de santé devrait représenter une part significative des ressources des institutionnels publics et des dispositifs de relance de l’économie pour renforcer son attractivité pour les investisseurs privés.

    Les choix d’allocations d’actifs des secteurs de la santé revêtent donc une dimension politique plus prégnante et aussi une tolérance très élevée au risque de fluctuation, en raison du manque de visibilité tant sur l’évolution de leurs marchés que des perspectives de rentabilités.

    Les demandes de positionnement sur ces classes d’actifs sont en cours d’étude par PPPC et ses partenaires en raison de ce manque de visibilité. Nous ne manquerons pas de vous tenir informés des retours des analyses qui nous seront communiquées.

    Les clients investisseurs PPPC ne sont pas concernés par cette classe d’actifs.

    • Marchés cotés et Private Equity : OPC en allocations d’actifs 

    Synthèse des publications de données et d’analyses de nos partenaires experts, ainsi que des visioconférences auxquelles nous avons participé I Suite de : “Tendances, critères et paramètres des analyses pour y voir plus clair”

    Les marchés actions, obligations et OPC de valeurs cotées ou non cotées :

          • PPPC traite les aspects des projets patrimoniaux exclusivement dans les contextes d’allocations d’actifs en OPC, éligibles à l’assurance vie. L’accompagnement PPPC ne s’adresse qu’aux seuls investisseurs ayant bénéficié d’un audit préalable complet, quantitatif et qualitatif (contextuel), qui aura permis d’évaluer leurs objectifs, et pour lesquels le back-middle office expert de nos partenaires aura pu établir un Diagnostic d’allocations globales sur-mesure remis sous forme d’un reporting écrit.

      En savoir plus >

            • Les clients ayant souscrits ces OPC dans le cadre de ces allocations d’actifs reçoivent les bulletins d’informations directement des gestionnaires de fonds. Chaque reporting est donc ciblé pour les classes d’actifs correspondant à un Diagnostic d’allocations globales sur-mesure et à ses objectifs.
            • En synthèse, les solutions patrimoniales, objet d’un reporting basé sur un Diagnostic d’allocations globales sur-mesure, s’appuient généralement sur des stratégies configurées selon des dénominations d’objectifs (ou de buts) tels que :
              – Prudent
              – Équilibré
              – Dynamique
              – etc.

      Ces stratégies correspondent à une tolérance de fluctuation (ex. 0% à 0,50% (niveau 1), 0,50% à 2% (niveau 2), (niveau 3) 2% à 5% (…),15% à 25% et plus de 25% (niveau 7), selon le score SRRI (Synthetic Risk and Reward Indicator), et à un Indice de volatilité, pour chaque allocation d’actif (note de risque de l’AMF).

      Les sélections des FCP, correspondant à ces diagnostics d’allocations globales, reposent sur des stratégies selon des dénominations telles que :
      – stratégies thématiques
      – stratégies de classes d’actifs
      – stratégies de diversifications géographiques
      – stratégies de croissance technologiques
      – etc.
      avec des variantes définies sous les terminologies telles que : offensives, conservatrices, etc.

          • les configurations sont très nombreuses et sont associées, aux objectifs patrimoniaux recherchés (cf. ci-dessus, par ex. croissance, dynamisation, revenu etc.) et particulièrement aux échéances pour l’atteinte de ces objectifs (ex. : <1 an, <2 ans, 2 à 5 ans, 5 à 8 ans, 8 à 12 ans, > 12 ans).
          • Cette discipline d’allocation permet d’anticiper des périodes telles que des périodes de baisses conjoncturelles de marchés, ou de contractions de marchés, ou encore de crises financières et de crises économiques. Anticiper ces aléas potentiels par une discipline d’allocations permet de dégager des marges de manœuvres et notamment d’arbitrer une stratégie dynamique en stratégie équilibrée ou prudente dans les 2 à 4 ans qui précèdent l’objectif recherché.
          • Nos clients se reportent donc à leur diagnostic d’allocations globales sur-mesure et à leur reporting ciblé pour les classes d’actifs correspondant à leur objectifs.
          • PPPC avait temporisé les nouvelles souscriptions et les arbitrages 2020 jusqu’à juin 2020 en raison des performances record des marchés et des OPC en 2019, et pour prendre du recul au regard de cette situation et des publications de l’AMF, notamment de la ” Cartographie 2019 des marchés et des risques” qui précisait :
            “Dans ce contexte, les valorisations des actifs financiers se situent toujours à des niveaux élevés ; la chute, certes temporaire, des marchés actions fin 2018 illustre les facteurs de déclenchement d’une possible correction : révision à la hausse de la prime de risque ou anticipation de resserrement de la politique monétaire” (Cf. dernières publications AMF https://www.amf-france.org/fr/actualites-publications/dossiers-thematiques/covid-19)
          • Les stratégies PPPC en matière d’allocations d’actifs des véhicules OPC consistent donc, notamment, à permettre des marges de manœuvres pour anticiper les arbitrages en vue que ses clients réalisent leurs objectifs à terme. Nos partenaires portent donc actuellement leur attention sur les analyses des trois prochaines années conformément aux stratégies en cours. Cette approche permet d’éviter d’être en réactivité constante et dans l’instantanéité pour répondre aux fluctuations de marchés en temps réel sans visibilité, avec un risque d’arbitrage contre-productif.

      Nos clients gardent donc le cap en cette période au regard des marges de manœuvres dégagées de 2 à 3 ans pour des arbitrages stratégiques. (Cf. dernières publications AMFhttps://www.amf-france.org/fr/actualites-publications/dossiers-thematiques/covid-19)

      En conclusion, il ressort de nos nombreux échanges en visio-conférence (plus de 20h), et des publications des experts de nos partenaires :

      • Les acteurs institutionnels publics et privés européens (BCE, Eurosystème, Banques Centrales Nationales, Banques, Assurances etc.) disposent de marges de manœuvre pour amortir les effets de la crise sanitaire et pondérer la crise économique qui en découle. Les fondamentaux économiques étaient sains à l’entrée de la crise sanitaire. Les outils de réponses des acteurs institutionnels publics et privés européens ont déjà été utilisés au cours des dernières années sans provoquer d’inflation non maitrisée. Les incidences de la situation économique engendrée par la crise sanitaire sur les acteurs économiques privés sont à nuancer selon les secteurs et les dispositifs qui seront mis en œuvre par les acteurs institutionnels. Les mesures envisagées de relocalisations stratégiques d’activités industrielles sont des facteurs d’effets leviers pour la zone euro.
      • Les secteurs des nouvelles technologies sont un facteur stratégique de reprise de l’économie. La multiplication des acteurs sur ces secteurs très concurrentiels, voir hyper concurrentiels, est un point de vigilance à observer précisément au regard notamment de la capacité des concurrents à se copier entre eux.
      • En termes d’allocations d’actifs, les comportements des classes d’actifs sont à différencier et à nuancer selon leur exposition liée à la fois aux conditions de la relance de l’économie et aux protocoles sanitaires, aux fondamentaux de chaque classes d’actifs et aux mutations d’usages de consommation de ces actifs.
        L’analyse de la composition détaillée de chaque OPC pour chaque classe d’actifs est à pratiquer avec précision.

        PPPC privilégie pour ses stratégies d’allocations d’actifs :

        • Un Diagnostic d’allocations globales sur-mesure en complément de l’audit patrimonial. Ce diagnostic est réalisé en partenariat avec le back office de nos partenaires qui gèrent avec succès plus de 21 milliards d’actifs ;
        • Les critères privilégiés de PPPC (en suppléments des critères de pertinence fondés sur l’audit, et des critères de performance intrinsèques des actifs – cf. ci-dessus) :
          • Critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance)
          • Critères ISR (Investissement Socialement Responsable)
          • Rendement Prime
      • Les stratégies patrimoniales consistant en une discipline d’allocations d’actifs en adéquation avec des objectifs identifiés lors d’un audit et d’un diagnostic, confirment leur pertinence, notamment en situation de crise, et permettent des marges de manœuvres pour éviter d’être face à des décisions d’arbitrages qui peuvent se révéler contre productives sans visibilité.
      • Nous n’avons pas abordé ou développé volontairement les sujets de mutations sociétales et économiques potentielles qui pourront intervenir à court ou moyen termes, et qui seront confrontés au nécessaire pragmatisme de la relance économique pour les années à venir. Ainsi, nous avons trop peu de visibilité sur les capacités d’adaptations des économies en matière de transition énergétique notamment, et aux nécessaires investissements à long termes qu’ils induisent, pendant la phase de relance de l’économie.

      Les secteurs de la santé, en revanche, devraient concentrer et mobiliser les énergies et les capacités d’investissements de façon significative, notamment si les contraintes plus ou moins élevées des protocoles sanitaires perdurent.

      De même les nombreux élans de solidarité, notamment entre les acteurs institutionnels privés et les TPE, PME ou ETI, notamment des secteurs agroalimentaires, devraient concourir à la stabilité sociale nécessaire dans la phase de reprise économique.

      Espérant que cette synthèse des informations sur lesquelles nous avons échangé avec nos partenaires vous soit utile, soyez assuré de notre mobilisation à assurer nos services avec un niveau de qualité que nous avons intégré dans nos processus métiers d’amélioration continue.

      Nous sommes bien sûr à votre disposition à nos numéros habituels ou :
      – au 0806 110 377
      – et par nos agendas en ligne vie ce lien

       

      Vos dévoués,

      L’équipe PPPC

      Sources et renvois :

      (1) L’intervention des banques centrales

      – Les banques centrales américaines et européennes ont injecté respectivement près de 2000 et 2700 milliards sur les marchés, et en garanties entre 2013 et 2019 pour soutenir les marchés et les politiques économiques, sans incidence sur l’inflation ;
      A l’heure où nous écrivons ces lignes (11 mai 2020), les plans de relance des banques centrales prévoient des soutiens à l’économie de 2 700 milliards pour la Fed, et 1000 milliards, pour la BCE, auxquels s’ajouteront les plans de relance nationaux (1100Md€ pour l’Allemagne, 350Md€ pour la France);
      Les bilans consolidés de la Fed et de la BCE pourraient s’établir, dans les semaines à venir, respectivement, à plus de 7 000 milliards et 6 000 milliards soit 34% et 37% des PIB respectifs des USA et de l’Europe.
      – Généralement, les pays qui ont une fiscalité et un endettement élevés, sont plus présents dans les services aux citoyens, que les pays avec une fiscalité et un endettement moindre. Si les USA apparaissent avec une fiscalité et un endettement moins élevés que l’Europe, c’est en partie parce que les habitants financent eux-mêmes, en plus grande part, la santé, l’éducation, la culture, les aménagements autour de leur résidence principale (infrastructures sportives, espaces verts etc.).
      L’endettement des ménages est alors à prendre en considération pour comparer l’endettement des zones économiques. Aux états Unis, l’endettement des ménages s’élèvent à 21 200 milliards de dollars contre 9 248 milliards pour la zone euro, soit respectivement 101,9% et 57,8% des PIB (Source BDF).
      D’autres facteurs sont bien sûr à prendre en compte (l’endettement des entreprises privées notamment).
      Il s’agit ici d’une mise en perspective chiffrée des capacités et des marges de manœuvres des économies à surmonter les crises. Mais en aucun cas de surestimer ou sous-estimer ces capacités. Si l’ampleur du choc économique lié à la crise sanitaire est unique, les états et les institutions notamment financières, publiques et privées, ont progressivement établi des moyens et des capacités à les surmonter.
      Depuis la crise financière de 2008 notamment en Europe, les acteurs économiques privés et citoyens européens ont ainsi des dispositifs pour permettre les amortissements des effets de crises sur leur vie au quotidien, pour une grande majorité d’entre eux. La situation est différente aux USA, qui compensent partiellement un moindre interventionnisme social des politiques économiques et monétaires, par une réactivité de reprise économique, mais une équité sociale moindre.

      (2) BCE/Eurosystème :

      (3) Merci de prendre contact avec nous si vous avez rencontré des difficultés sur ces aspects, nos réseaux de courtiers en financement ont été particulièrement réactifs pendant cette période et des solutions peuvent s’envisager si vous le jugez utile.

      Nous sommes bien sûr à votre disposition à nos numéros habituels ou :

      – au 0806 110 377

      – et par nos agendas en ligne via ce lien

      (4) Scpi ou Opci I Véhicules I sous-jacents

      PPPC aborde dans cet article de synthèse les aspects généraux des allocations d’actifs des FCP (Organismes de Placement Collectif) et plus spécifiquement les OPC spécialisés SCPI (Société Civile de Placement immobilier) et OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier).

      Ces deux OPC, que sont les SCPI et OPCI, présentent des caractéristiques très différentes :

      • Les actifs des SCPI sont constitués jusqu’à 100 % en actifs immobiliers.

      Les revenus de SCPI relèvent du régime fiscal des revenus fonciers.

      Les plus-values de cessions de parts relèvent du régime des plus-values immobilières. Pour un particulier, les revenus de SCPI sont ainsi soumis à l’impôt sur le revenu (soit de (0%) 11% à 45%, et aux prélèvements sociaux (17,2%).

      • Les actifs des OPCI peuvent être constitués, en complément d’actifs immobiliers, jusqu’à 40% d’actifs financiers : liquidités (minimum 5 %) et valeurs mobilières (actions, obligations ou autres fonds OPC).

      L’OPCI est soumis à la fiscalité des capitaux mobiliers (dividendes et/ou plus-values de cessions). C’est le prélèvement forfaitaire unique (PFU) qui s’applique, à hauteur de 30 % (dont prélèvements sociaux de 17,2%).

      NB : les FPI, Fonds de Placement Immobilier, constituent une exception au régime fiscal des OPCI relèvent du régime fiscal des revenus fonciers des SCPI.)

      Un OPC est un placement collectif non coté en bourse. Créé et géré par une société de gestion agréée par l’AMF, il réunit l’épargne d’investisseurs pour le placer dans l’immobilier locatif. Les OPCI peuvent prendre la forme de fonds de placement immobilier (FPI), sur le modèle des FCP, ou de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), sur le modèle des Sicav.

      Ces OPC (SCPI, OPCI) ne sont pas des actifs cotés, tel que les foncières ou SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) dont la caractéristique est une réponse instantanée des marchés à des éléments d’informations économiques et financiers. (Cf. AMF : https://www.amf-france.org/fr/espace-epargnants/comprendre-les-produits-financiers/placements-collectifs/immobilier-scpi-opci/opci-siic-les-autres-produits-de-la-pierre-papier ).

      Les SIIC doivent redistribuer à leurs actionnaires au moins 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées.

      Les SCPI et OCPI font l’objet de différentes évaluations de leurs actifs à intervalle régulier.

      Les SCPI redistribuent, à leurs souscripteurs, les loyers perçus et les plus-values, diminués des frais de gestion et des réserves.

      Les OCPI doivent redistribuer à leurs souscripteurs :
      – 85% des revenus nets des actifs immobiliers ;
      – 50% des plus-values nettes réalisées sur cessions d’actifs.

      NB :

      • SPPICAV (Société à Prépondérance Immobilière A Capital Variable) : forme juridique la plus courante des OCPI, l’autre forme juridique est le FCP dont relèvent les fonds de placement immobilier (FPI).
      • Un Fonds d’investissement alternatif (FIA) est une classification de l’AMF décidée suite à la transposition de la directive GFIA en droit Français. Ce sont des organismes de placement collectif (OPC) qui lèvent des capitaux auprès d’au moins deux investisseurs en vue de les investir avec une politique définie.
      • Un OPC est aussi souvent appelé véhicule d’investissement ou support d’investissement.

      Les actifs qui le composent sont souvent dénommés “sous-jacents” et sont identifiés dans des segments de marchés dénommés “classes d’actifs” (ex. 1 : les sous-jacents de la classe d’actif “immobilier touristique” peuvent être des hôtels, des résidences de tourisme etc. ex. 2 : les sous-jacents d’un OPC, de type FCP ou Sicav, peuvent être des actions ou des obligations, de l’industrie automobile ou de l’industrie de l’intelligence artificielle etc.. La classe d’actifs permet de segmenter la dénomination des sous-jacents, ex. : la classe d’actifs des “actions des sociétés d’énergies renouvelables”)

      Site AMF : https://www.amf-france.org/fr/espace-epargnants/comprendre-les-produits-financiers/placements-collectifs/opc-fonds-sicav/ce-quil-faut-savoir-sur-les-placements-collectifs-fonds-et-sicav

       (5) La tendance des analyses : La crise sanitaire covid-19 ne peut se comparer ni avec la crise financière 2007-2008, ni avec une crise financière ou économique antérieure, encore moins avec la crise de 1929 aux USA ou de 1936 pour la France

      Pourquoi ?

      Un comparatif avec le 11 septembre 2001 peut être pertinent pour les aspects de soudaineté et de faible visibilité sur la durée des éléments impactants de l’évènement. Les fondamentaux économiques de 2001 étaient sains et avec une croissance mondiale forte (source OCDE) et des perspectives positives significatives (avec toutes les nuances habituelles de disparités entre les pays européens eux-mêmes, ou entre les USA et l’Europe). Les fondamentaux économiques de 2019 et début 2020, étaient également très sains, avec des perspectives de croissance plus nuancées (source OCDE).

      Mais depuis 2001 et 2008, les transformations structurelles ont été très significatives (offres, marchés, mondialisation, croissance chinoise, développement du digital, participations très actives et récurrentes des banques centrales notamment), avec des impacts mesurables de régulations et de relances sur l’économie. L’analyse de ces actions de régulations varient selon les économistes, mais la stabilité financière et la croissance de l’économie mondiale, est actée, certes avec toutes les nuances et les réserves que chacun peut y apporter, notamment en termes d’équité sociale ou de développement durable. Aussi, une analyse comparative plus avant entre des périodes antérieures et la crise sanitaire de 2020, serait probablement intéressante intellectuellement, mais sans réelle pertinence pour les aspects pragmatiques de mesures des capacités d’adaptation à court et moyen termes des acteurs économiques.

      Ces capacités d’adaptations déployées aujourd’hui par les acteurs économiques (États, institutionnels privés et publics, entreprises, consommateurs) ne peuvent s’évaluer et s’anticiper de façon crédible sans tenir compte des évolutions structurelles de ces dernières années. Pour se situer dans les perspectives des prochains mois et des prochaines années, sont à prendre en considération, notamment, les dispositifs et les outils des politiques économiques et monétaires des institutions financières publiques et privées, et aussi les comportements des consommateurs, ou encore les tendances amorcées ces dernières années.

      Il en est de même pour un comparatif avec la crise financière 2007-2008. A cette période, les fondamentaux économiques étaient beaucoup moins maitrisés, avec notamment des bulles spéculatives multiples notamment sur les marchés du numérique ou de l’immobilier spéculatif (subprime) aux USA.

      En revanche, la réactivité des institutions, politiques et financières, et les mesures prises qui en ont découlées, sont révélatrices pour les perspectives à venir. De nombreuses nuances pourraient être apportées en matière d’appréciation de l’inertie ou de la réactivité des institutions, ou encore de la volumétrie des mesures et des dispositifs de soutiens à l’économie et à ses acteurs. Ces données et analyses sont l’objet d’ouvrage de macroéconomie qui ne nous semblent pas apporter d’éclairages pertinents à être développé à postériori pour l’utilité de cet article qui se veut pragmatique.

      (6) Continuité de nos missions

      Les mesures prises avec nos partenaires qui rendent nos missions possibles :

      Nos partenaires, et nous-mêmes, avons mis en œuvre le télétravail pour tous les collaborateurs, pour toutes les tâches d’accompagnement de nos clients. Le plus simple a été pour les personnels back-middle office. Les échanges avec nos clients se déroulent en visioconférence ou par téléphone jusqu’au 31 mai minimum. Cette date est d’ores et déjà prévue d’être prolongée au moins jusqu’au 30 juin.

      Pour les projets immobiliers, les visites s’organisent en visioconférence également, dans une première étape. Nous pourrons organiser des visites sur site en présentiel avec nos clients, en complément des moyens vidéos et documentaires, si cela s’avère utile. Les visites s’effectuent dans le respect des règles sanitaires du ministère du travail et des distanciations physiques, ou au-delà si nécessaire (cf. site du ministère du travail : https://travail-emploi.gouv.fr/le-ministere-en-action/coronavirus-covid-19/proteger-les-travailleurs/article/fiches-conseils-metiers-et-guides-pour-les-salaries-et-les-employeurs)

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      Avertissement

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