Quels sont les critères qui déterminent la pertinence de votre projet patrimonial ?

Etape Mise en Oeuvre Projet PPPC

Quels sont les critères qui déterminent la pertinence de votre projet patrimonial ?

1. Déterminer et comprendre les indicateurs de performance

 

Les principaux ratios clés de performance pour évaluer et comparer les approches de solutions qui nécessitent une Croissance du Patrimoine ont plusieurs utilités :

  • Ce sont des outils de démonstration de la pertinence de votre projet
  • Ils doivent être être synthétiques pour pouvoir être analysés en un regard et en quelques minutes, leur nombre se limite entre 5 et 8
  • Ils se présentent de façon visuelle, sous forme de tableau de bord (le cas échéant graphique) pour être communiquant auprès des intervenants au projet
  • Les KPI sont consensuels et fédérateurs pour pouvoir piloter l’action et pour que les intervenants au projet y adhèrent et participent à la réussite du projet avec des éléments clairs et précis pour chacun

Pourquoi ces indicateurs sont-ils pertinents et quels sont leur utilité ? Nous pouvons en dénombrer six principaux.

Le Ratio Revenu correspond aux revenus procurés par le projet. Il est complémentaire des autres ratios et permet de répondre à des questions du type : “Vaut-il mieux un TRI (Taux de Rendement Interne) de 8% et 20K€ de revenu complémentaire du patrimoine ou 10K€ de revenu complémentaire du patrimoine avec un TRI de 10% ?”

Le Ratio Trésorerie se rattache à la fois au projet lui-même et au cahier des charges pour pouvoir être comparé. Le Ratio Trésorerie se rattache au projet lui-même lorsque le projet nécessite des liquidités disponibles ou une mobilisation de trésorerie ou lorsque le projet procure une capacité de trésorerie complémentaire (par exemple grâce à un programme d’incitation fiscale ou d’avantages fiscaux dit de défiscalisation.

De même, le Ratio Trésorerie se rattache au Cahier des Charges pour comparer la consommation de ressources nécessaires au lancement de chaque projet objet du comparatif.

AInsi, le Ratio Trésorerie permet donc d’évaluer et de comparer la pertinence d’un projet au regard de la trésorerie qu’il procure ou, inversement, qu’il consomme. Par exemple, il est pertinent de comparer des projets qui nécessitent un apport ou une mise de fond initiale, avec des projets qui compensent totalement ou partiellement ces apports en trésorerie par des avantages fiscaux.

Ainsi, la projection des projets dans la durée tient compte des surcoûts ou des excédents fiscaux le cas échéant .

Le Ratio Capitalisation quant à lui permet d’évaluer les disponibilités que génère le projet en cours de vie et à son terme. Le calcul de ce ratio doit également tenir compte des incidences fiscales (surcoût ou bénéfice fiscal).

Ce ratio permet aussi de répondre à des questions du type : “si j’arbitre (ex. “Si je vends”) ce bien en cours de vie du projet, quel capital puis-je en retirer ?” ou “si mes ressources baissent en cours de vie du projet, comment maintenir le projet ou que se passe-t-il si je le cède avant l’échéance prévue ?” ou encore, “si je suis en incapacité de travail (en cas de maladie) ou en invalidité (en cas de handicap physique) comment se comporte le projet ?”.

Le ratio “Cash Out”  s’exprime par deux ratios complémentaires : les Ratios Capital Initial et Ratio Épargne. Le premier, le Ratio Capital Initial ou Apport représente le montant des liquidités nécessaires à la réalisation d’un projet lors de son lancement. Le deuxième, le Ratio Épargne, représente le montant régulier (annuel ou mensuel) de trésorerie, nécessaire à la réalisation d’un projet pendant sa durée de vie.

La projection chiffrée (ou projection financière) des projets dans la durée tiendront compte des surcoûts ou bénéfices fiscaux le cas échéant pour que le comparatif soit pertinent.

Ces ratios relèvent notamment des éléments du CDC (Cahier des Charges), identifiés lors de la première étape, et expriment la capacité financière de votre foyer pour votre projet (apport, capacité d’endettement, capacité d’épargne etc.)

Le Ratio Taux de Rendement Interne (TRI). Le Taux de Rendement interne (TRI) ou Taux Interne de Rendement (TIR) représente le taux à intérêts composés dont les sorties (Cash Out – Apport et/ou Épargne) ont bénéficié pour procurer le résultat à terme.

Par exemple, un projet n’ayant nécessité aucun apport initial et une épargne mensuelle de 299€, pour procurer un capital disponible au terme de 11 ans, de 84 239 € après impôt et taxes, le TRI net calculé donnera un résultat de 12,09%.

Vous pourrez ainsi conclure qu’un projet d’investissement immobilier est plus pertinent qu’une autre solution patrimoniale alternative lorsque vous aurez pu comparer ces KPI.

Il existe toutefois des problématiques patrimoniales qui nécessitent une autre formule de placement bancaire ou d’assurance complémentaire.

En effet, par exemple, il est rarement pertinent d’affecter 100% de sa capacité d’épargne à un projet immobilier, aussi rentable soit-il, sans s’assurer de pouvoir maintenir un niveau de trésorerie cohérent avec le contexte actuel ou potentiel de votre situation patrimoniale, fiscale ou professionnelle.

Un consultant peut alors vous être utile pour vous apporter un éclairage extérieur lors de cette étape, et pour anticiper différents scénarios par des projections chiffrées (ou simulations financières).

 

2. Comment avoir accès à toutes les offres, ou au plus large panel de projets possibles ?

 

La solution patrimoniale optimisée et qui vous correspond repose d’une part, comme nous l’avons vu, sur votre capacité à déterminer et à utilise les KPI adéquats, mais également d’autre part, sur votre identification des biens immobiliers locatifs réels (ou autre formule de placement bancaire, d’assurance réelle…) en phase avec vos objectifs.

De nombreuses bases de données en France présentent de multiples biens disponibles, mais elles ne sont pas exhaustives, elles peuvent en outre regrouper des biens similaire,s ou encore ne pas être complètes dans leur approche. Pour les biens anciens, plusieurs moteurs de recherche offrent des listing partiels pour leurs affiliés payants (à partir de 1200€H.T./an).

Pour les biens neufs, certains moteurs de recherche proposent une base de données selon les directives marketing des promoteurs ou des commercialisateurs, ce type de Base de Données (BD) est donc très partielle. Il n’existe ainsi aucune base de données réunissant les 30 000 à 60 000 lots des programmes neufs offerts chaque année.

Il est cependant possible d’avoir une idée du marché à travers plusieurs outils web dont les plus performants restent réservés aux professionnels affiliés et payants.

Ce travail est très long, fastidieux et partiel, car il ne permet pas l’accès objectif au panel exhaustif des biens disponibles; les listings accessibles reposant le plus souvent sur des aspects marketing.

Ensuite, il existe d’autant moins de comparateurs disposant de critères exhaustifs et harmonisés, sur les biens eux-mêmes et encore moins sur les KPI patrimoniaux, fiscaux ou financiers.

C’est avec l’objectif d’avoir accès au plus large panel de biens que PPPC s’est doté d’outils puissants, offrant la capacité à un investisseur de mettre en corrélation ses buts, objectifs et éléments de cahier des charge, pour sélectionner les biens aux caractéristiques optimisées pour l’investisseur, sur le fondement de ses KPI.

 

3. Comment faire votre choix entre plusieurs projets dont les critères de pertinence sont proches ?

 

Vous disposez de plusieurs éléments :

  • Vos données, buts, objectifs, accompagnés de vos pistes de projet, adossés à votre cahier des charges, comprenant vos ressources, contraintes, délais…
  • Vos KPI et les critères sur lesquels vous allez fonder la pertinence de votre projet.
  • Les membres de votre équipe intervenant dans la mise en œuvre du projet (consultant, banque etc.), et le cas échéant, les membres de votre foyer participant au projet et à sa conception
  • Une première liste de projets potentiels

Pour établir cette liste de projets immobiliers, de 3 à 10 par exemple, vous pouvez organiser leurs données en réalisant une fiche synthétique pour chacun.

Cette synthèse comprend, pour chaque bien envisagé :

  • Les éléments propres du bien : tarif, surface, étage, orientation, annexes et spécificités, données énergétiques, approche architecturale, éléments de confort et de service, niveau de gamme des prestations etc.
  • Les éléments de marché :
    • La situation géographique au regard des principaux centres d’intérêts à proximité : économiques, culturels, sociaux,
    • Le niveau de gamme au regard de la clientèle locative cible (ville, quartier etc.)
    • Les données démographiques et de la demande locative
    • Les perspectives de développement du quartier et de l’environnement proche (économiques, culturels, sociaux)
    • La crédibilité des intervenants (promoteurs, gestionnaires)

Les données principales de chaque projet potentiel seront synthétisées sur une fiche projet. Généralement, cette fiche comporte les données chiffrées et les KPI. Ce travail de préparation est long mais vous sera bénéfique pour orienter votre projet. En suivant ces étapes, vous capitaliserez aussi votre expérience.

 

 

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