Comment réussir son investissement immobilier locatif ?

Gestion de patrimoine - article immobilier locatif PPPC

Comment réussir son investissement immobilier locatif ?

Lors d’un premier projet d’investissement, avant de “se lancer”, il est rassurant de disposer de retours d’expérience suffisants pour conduire au succès votre projet. Il n’est pas rare en effet, après un premier projet conduit en toute autonomie, de s’apercevoir qu’un conseil avisé au préalable aurait permis de mieux appréhender les tenants et les aboutissants de votre investissement.

 

1. Pourquoi investir dans un projet immobilier ?

 

Avant d’investir dans un projet immobilier, il faut au préalable faire le point sur vos objectifs, et notamment, le résultat final recherché. En fonction de ces éléments, vous pourrez décider si vous gérez vous-même votre bien, ou bien si vous le confiez à une agence, par exemple.

En amont, bien se renseigner sur les dispositions fiscales liés à votre projet d’achat vous permettra de conforter (ou au contraire infirmer) si ce choix est le bon : tous les dispositifs d’incitation, d’optimisation ou de défiscalisation ne sont pas forcément opportuns. Peut-être d’autres types d’investissement seraient plus efficaces au regard de votre situation patrimoniale et personnelle.

A ce stade, le rôle du gestionnaire de patrimoine peut être de vous aider à déterminer les réponses à vos questions. Si votre choix s’est porté sur un investissement immobilier, c’est que vous avez mûrement réfléchi aux alternatives possibles.

En faisant le point, étape par étape, vous pouvez optimiser votre temps, votre argent et toutes les ressources à votre disposition pour le succès de votre projet. Avec l’immobilier, il faut savoir faire les bons choix, au bon moment, pour investir son temps et son argent de façon efficace. Sans cela, votre projet n’aura pas le retour sur investissement escompté, vous découvrirez des contraintes, en cours de vie du projet, que vous auriez pu anticiper et éviter, et enfin vous pourrez être déçu par le résultat obtenu et par les efforts supplémentaires que vous aurez dû dépenser en plus de l’argent que vous aurez perdu.

La première question à se poser, lorsque vous vous lancez dans un projet immobilier est : Pourquoi ? C’est-à-dire quels sont les grands buts que vous souhaitez atteindre au travers de ce projet.

Par exemple, ce peut être :

  • Préserver le fruit de votre épargne de l’érosion monétaire et bénéficier d’un capital revalorisé aux termes de 6, 10, 15 ans ou plus
  • Bénéficier de revenus, revalorisés, de votre patrimoine aux termes de 10, 15, 20 ans ou plus
  • Défiscaliser ou plus précisément, bénéficier des avantages que vous accorde la loi de finance pour booster votre capacité d’investissement
  • Réaliser des effets leviers qui démultiplient votre retour sur sur investissement et la rentabilité de votre capacité d’épargne et de votre capacité d’investissement
  • Assurer une protection, à vous-même, et aux membres de votre famille grâce à l’assurance Décès, Incapacité, Invalidité du financement, lorsqu’on a recours à un prêt

Chacun de ces exemples doit être analysé et bien compris, afin de pouvoir le mettre en oeuvre, de différentes manières possibles.

Ainsi, le but final de préservation du fruit de votre épargne de l’érosion monétaire, afin de notamment pouvoir bénéficier d’un capital revalorisé à 10, 15 ou 20 ans, peut se traduire de la sorte :

  • Comment obtenir un capital (grâce à une épargne optimisée et/ou à une capacité d’investissement optimisée) qui progresse avec une rentabilité supérieure à l’inflation ?
  • Comment financer la future résidence principale ou secondaire de vos rêves, que vous souhaitez réaliser d’ici 10 ans ?
  • Comment disposer, lorsque vos enfants seront en âges de réaliser leurs études, d’un capital et/ou d’un revenu qui vous permettront de financer ces dépenses

Autre exemple, si vous souhaitez bénéficier de revenus, revalorisés, de votre patrimoine aux termes de 10, 15, 20 ans ou plus, vous pouvez être amené à vous poser les questions suivantes :

  • Comment préparer la transition entre vos revenus du travail et la baisse de vos revenus à la retraite par vos revenus du patrimoine, sans perdre en pouvoir d’achat et en niveau de vie ?
  • Comment anticiper un complément de revenu du patrimoine pour compenser une baisse potentielle des revenus du travail ?

Pour vous aider, vous pouvez mettre par écrit un à deux buts prioritaires sur lesquels vous pourrez vous appuyer pour mettre en place la bonne stratégie de croissance de votre patrimoine. Un but central, majeur, détermine la ligne directrice de votre stratégie.

Ce peut être par exemple :  “je souhaite que les membres de ma famille soient protégés des aléas des revenus de mon travail”.

Une fois ce but établi, vous pouvez travailler à le décliner en objectifs chiffrés plus précis; avec des dates précises. Ainsi, au fur et à mesure de l’élaboration de votre projet, vous pourrez concentrer tous les atouts de votre succès.

 

Cette première étape va donc consister à :

  • Préciser vos buts et
  • Noter vos buts et vos objectifs
  • Hiérarchiser vos Buts et vos Objectifs
  • Investiguer les pistes de solutions possibles
  • Faire la liste de vos moyens, ressources, contraintes, délais, y compris des avantages fiscaux que peuvent recouvrir chacune des pistes de solutions possibles

Profitez-en pour faire l’inventaire de tout ce qui est déjà entre vos mains :

  • Votre consultant(e) en projets immobiliers et/ou projets patrimoniaux
  • Vos partenaires bancaires
  • Vos bases de données de recherche de biens
  • Vos chiffres clés de votre situation patrimoniale (les Revenus du foyer, Vos Actifs – Immobiliers et financiers, vos prêts immobiliers, vos dettes court terme… )

Pour commencer, vous pouvez identifier les ratios pertinents de votre patrimoine, mesurer la progression de votre patrimoine sur une période précédente (par exemple depuis votre dernier investissement ou depuis votre dernier changement de situation de revenu), et ainsi vos taux de progression de vos différents actifs (personnels, immobiliers, financiers).

Vous pourrez alors mettre en place les actions nécessaires pour atteindre votre résultat cible, le montant de capital disponible à atteindre, le revenu de votre patrimoine cible, le capital prévoyance pour votre famille ou bien encore la trésorerie de sécurité nécessaire pour éviter le recours à des prêts à la consommation souvent coûteux et contraignants notamment en termes d’amputation de votre capacité de financement, de votre niveau de vie et de votre capacité d’épargne.

2. En quoi l’immobilier est-il plus pertinent qu’un autre investissement ?

 

Pour s’assurer de la pertinence d’un comparatif mieux vaut s’appuyer sur des critères objectifs (ratios clés de performances ou KPI selon la terminologie anglo-saxonne – Key Performance Indicator).

La pertinence de ces critères objectifs se base sur des données quantifiables et observables, et non subjectives, afin de vous aider à créer votre propre projet sur-mesure, adapté à votre situation particulière.

Les KPI pertinents doivent en ce sens être déterminés et limités en nombre, sous peine de perdre en lisibilité. Ainsi, vous pourrez tirer un comparatif synthétique, consensuel et qui permettrait de piloter une action de mise en œuvre optimisée.

Par exemple, vous pouvez constituer deux listes comparatives entre un investissement immobilier et, par exemple, l’assurance vie, ou une autre formule de placement bancaire ou d’assurance, ou encore un PEE, si vous y avez accès via votre entreprise.

Vous constaterez probablement :

  • La complémentarité entre certaines formules bancaires ou d’assurances, et les solutions d’investissement immobilier
  • Les limites des effets leviers des formules bancaires ou d’assurances. En effet, vos capacités d’épargne ou de capital disponible sont des ressources limitées pour votre projet, et les formules bancaires ou d’assurances ne peuvent bénéficier des effets de leviers d’un financement bancaire. De plus, les incitations fiscales des formules bancaires ou d’assurances sont très limitées pour booster vos capacités initiales d’investissement.
  • La performance très supérieure des Taux de Rendement Interne dans l’Immobilier d’Investissement, lorsqu’ils sont maitrisés, VS les formules bancaires ou d’assurances
  • La progression exceptionnelle de certains ratios de performances avec un investissement immobilier pertinent, ce que nous allons détailler au prochain paragraphe

“Ce qui ne se mesure pas n’existe pas”: Evaluer, piloter la mise en œuvre et gérer un projet d’investissement pertinent ne se conçoit bien que dès lors qu’on est en capacité de mesurer les paramètres fondateurs du projet dès la conception, puis lors de sa mise en œuvre ainsi qu’en anticipant les scénarios pendant la durée de vie du projet et au terme du projet (débouclage)…

 

Si l’avalanche de données et de chiffres à prendre en considération ne sont pas vraiment votre tasse de thé, il serait peut-être avisé de bien vous entourer, notamment de personnes compétentes qui vous apporteront un éclairage sur les notions de KPI, un agent immobilier seul ne suffira peut-être pas, notamment sans notions d’analyses financières, pour mesurer les interactions avec votre patrimoine actuel ou les scénarios à anticiper en cas d’évolution de votre situation professionnelle, maritale, etc.

Un investissement immobilier n’est pas anodin dans la bonne gestion de votre patrimoine. Bien choisir c’est bien comprendre les retours sur investissement possibles au regard de vos objectifs, et s’assurer que vous avez bien accès à tout un panel de possibilités afin de déterminer l’investissement le plus pertinent pour vos finances.

 

 

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